历经多年发展，加之近年来融合运用网络营销手段，房产经纪服务行业市场已经比较成熟，竞争格局也相对稳定。针对房产经纪服务行业的通常做法以及特定市场行为开展反垄断法上的评价，不仅有助于规范市场行为、促进经营者合规经营，也是落实“抓前端、治未病”诉源治理新要求的有效途径。为此，笔者结合最近审结的一件滥用市场支配地位纠纷案件进行分析，以期为以后审理房产经纪服务领域发生的类似案件提供参考，也希望助力推动“源头预防为先”的诉源治理新实践。

一、基本案情与审理概况

1.基本案情。2016年2月19日，王某某、某房产经纪公司、案外人苗某某共同签订案涉房屋买卖合同，约定由王某某购买案外人苗某某所有的案涉房屋。同日，王某某、某房产经纪公司、案外人苗某某共同签订案涉居间合同，其中第二条约定按照规定费率上浮10%的标准向某房产经纪公司缴纳居间代理费，第三条第三项约定本次交易的后续手续由某融资担保公司办理并另行签署相关合同。2016年2月19日，王某某、某融资担保公司、案外人苗某某共同签订案涉交易保障合同，其中第一条约定协助办理公证手续、协助办理房屋评估手续等共计十三项服务。2016年2月25日，王某某向某房产经纪公司支付5.6万元，并取得两份收据，一份为《北京某房产经纪预收费专用收据》，项目名称为居间代理费，金额为45250元；另一份为《北京某融资担保公司专用收据》，项目名称为保障服务费（10750元）和代收评估费（600元）。截至本案一审开庭时，王某某表示未收到某房产经纪公司及某融资担保公司出具的发票。

后王某某认为，某房产经纪公司在2016年度北京市城六区存量住房买卖经纪服务市场中具有市场支配地位，存在滥用其市场支配地位行为，违反反垄断法及《最高人民法院关于审理因垄断行为引发的民事纠纷案件应用法律若干问题的规定》，损害其合法权益，具体包括以不公平高价提供服务，将交易保障服务与居间服务捆绑交易、合并定价，案涉交易保障合同将十三项服务内容捆绑交易、合并定价，附加其他不合理条件等。

2.审理概况。本案历经一审和二审。一审法院审理后认为，某房产经纪公司在相关市场不具有支配地位，王某某关于某房产经纪公司构成滥用市场支配地位并要求某房产经纪公司赔偿其损失的诉讼请求不能成立，遂判决驳回其全部诉讼请求。

宣判后，王某某不服，提起上诉。二审法院经审理认为，某房产经纪公司在相关市场具有支配地位，但王某某关于某房产经纪公司构成滥用市场支配地位并要求某房产经纪公司赔偿其损失的上诉请求不能成立。同时指出，原审法院关于本案相关市场及某房产经纪公司是否具有市场支配地位的认定虽有瑕疵，但裁判结果正确，因此判决驳回上诉，维持原判。

二、服务费率是否构成以不公平高价销售商品行为的认定

反垄断法上的不公平高价通常是指经营者在正常市场竞争条件下不可能获得的、远远超出正常公平标准的价格。反垄断法禁止具有市场支配地位的经营者违背平等互利原则，凭借其强势在交易活动中以不公平的高价销售商品，损害交易对方利益，否则就可能构成滥用市场支配地位行为。具体到本案，就是某房产经纪公司自行确定2.2%居间服务费率是否构成反垄断法上以不公平高价销售商品行为。

一审法院结合各方主张和在案相关证据，采取产品比较方法为主，同时考虑成本加合理利润比较的方法，对某房产经纪公司2.2%服务费率是否构成以不公平高价销售商品进行分析，重点考虑了服务费率的形成、近似服务提供者的服务费率、服务提供者的合理成本等因素，最终认为：主要房产经纪服务提供者2.2%服务费率的形成存在市场自然调节所致的可能性；与某房产经纪公司服务模式近似的多家服务提供者的服务费率均维持在2.2%上下；虽然无法定量确定经营者相关合理成本，但结合行业成本构成要素对相关服务提供者的成本进行定性分析后该类服务者服务费率保持在相近水平，具有一定的合理性。因此一审法院认为，王某某关于某房产经纪公司2.2%服务费率不具有公平性、正当性、合理性的主张，缺乏事实和法律依据。

二审法院认为，房产经纪服务收费由政府指导定价转变为市场自行调节后，2.2%服务费率是成交价总额500万元及以下存量住房买卖经纪服务市场普遍采用的费率，某房产经纪公司也系基于其提供存量住房买卖经纪服务的成本及质量、交易条件、市场状况等确定2.2%服务费率的，并非基于其在北京市存量住房买卖经纪服务市场的市场支配地位所确定。因此认为，根据在案证据，某房产经纪公司按照案涉房屋交易价格的2.2%收取居间服务费，不构成反垄断法上以不公平高价销售商品行为。

综上可见，判断是否以不公平高价销售商品，要重点审查案涉商品价格的形成机制，市场上相同或者相近质量商品的价格，市场上相同或者相近质量商品提供者的合理成本。具体到房产经纪服务领域的服务费率，如果被诉经营者的服务费率处于市场上相同或者相近质量服务的普遍费率的合理区间，并且被诉经营者获得的利润符合房产经纪服务市场中相同或者相近质量服务的合理成本收益，则被诉经营者的服务费率是由市场正常竞争机制调节形成的可能性很大，故不足以认定构成反垄断法上以不公平高价销售商品行为。

三、搭售商品行为的认定

搭售是指经营者利用其市场支配地位，违背交易对方的意愿，在提供商品时强行搭配销售其他商品的行为。搭售的本质是具有市场支配地位的经营者将其在被搭售商品市场上的竞争优势，不公平地延伸到搭售商品市场上或者妨碍潜在竞争者进入。反垄断法禁止具有市场支配地位的经营者没有正当理由搭售商品。具体到本案，结合王某某诉请，法院需要进行以下两项审查：

1.居间合同与交易保障合同一并签署是否属于反垄断法所禁止的搭售行为。一审法院认为，王某某提供的在案证据无法直接证明案涉交易保障服务具有强制性，剥夺其自主选择权；案涉交易保障服务不独立参与相关市场竞争，不属于独立的商品，也不构成独立的交易保障服务市场；将居间服务与交易保障服务一并提供已成为行业通常做法，符合双边服务市场中买卖双方的效率、安全需求，有助于提高交易效率、保障交易安全，具有一定的正当性。因此一审法院认为，居间合同与交易保障合同一并签署具有一定合理性，不构成反垄断法上的搭售行为。

二审法院认为，王某某提交的现有证据并不能证明某房产经纪公司强制其签订交易保障合同；某房产经纪公司、某融资担保公司提交的证据可以证明，与某房产经纪公司有竞争关系的经营者均在提供居间服务的同时，与合作第三方提供交易保障服务；案涉房屋交易的顺利完成也可以客观上证明通过某融资担保公司提供的交易保障服务可以保障存量房交易的安全性和及时性。因此，王某某不能证明某房产经纪公司在提供居间服务的同时，与第三方合作提供交易保障服务，属于反垄断法所禁止的搭售行为。

2.交易保障合同一并提供多项服务是否属于反垄断法所禁止的搭售行为。一审法院认为，一并提供多项交易保障服务已成为一定时期内行业通行做法，并且一并提供十三项交易保障服务，具有提高交易效率、减少交易失败的积极作用，一定程度上具有促进竞争的积极效果。但这种积极效果，不能以牺牲交易双方的基本选择权为代价。相比积极效果，长此以往，这种行为将对相关市场竞争秩序产生负面影响。该行为虽然成为相关市场上部分服务提供者的通行做法，但不具有反垄断法上的正当理由。

二审法院将交易保障合同一并提供多项服务和居间合同与交易保障合同一并签署是否属于反垄断法所禁止的搭售行为进行了统一分析。考虑到交易保障合同签订的非强制性和保障存量房交易的安全性、及时性，关于交易保障合同一并提供多项服务是否属于反垄断法所禁止的搭售行为，二审法院特别指出，十三项服务均是与居间合同所要实现的存量住房交易有关的服务，由于案涉交易保障合同主体还涉及服务受益人苗某某，在王某某没有提交证据证明苗某某、王某某均系被某房产经纪公司强迫签订案涉交易保障合同的情况下，王某某接受服务事项后，主张某房产经纪公司实施反垄断法所禁止的搭售行为，缺乏事实和法律依据。因此，根据在案证据，某房产经纪公司在提供居间服务的同时，与某融资担保公司合作提供交易保障服务，不属于反垄断法所禁止的搭售行为。

综上可见，如果具有市场支配地位的经营者，将各自独立的商品捆绑销售，强制或者变相强制交易对方接受搭售商品，并且搭售行为具有反竞争效果，法院应当初步认定被诉经营者实施了反垄断法上的搭售行为。当然，被诉经营者可以搭售行为存在正当理由而提出抗辩。具体到房产经纪服务领域，判断居间合同与交易保障合同一并签署、交易保障合同一并提供多项服务是否具有正当性，应当考虑合同签署的非强制性、保障交易的安全性和及时性以及服务内容的相关性等因素。

四、附加不合理交易条件行为的认定

附加不合理交易条件是指经营者利用其市场支配地位违背交易对方意愿，提供商品时强迫对方接受其他不合理交易条件。因此，被诉经营者可以提出抗辩，说明其附加交易条件具有合理性。具体到本案，某房产经纪公司在房屋过户后才出具发票，是否属于交易时附加其他不合理交易条件。

一审法院参照行业交易习惯、行业管理规范等，认为某房产经纪公司在房屋过户后方出具发票，符合该行业正常的交易习惯，不违反行业相关管理规范，并且未以此作为提供居间服务的前提条件，因此某房产经纪公司先交易后开发票具有合理理由。一审法院还进一步指出，即使某房产经纪公司具有市场支配地位，该行为也不构成反垄断法所禁止的附加不合理交易条件行为。

二审法院指出，本案需要审查某房产经纪公司收取居间服务费而不及时开具发票是否具有正当理由。首先，根据在案证据，某房产经纪公司并未将不提供发票作为向存量住房买受人提供居间服务的前提条件。其次，根据相关规定，某房产经纪公司收取居间服务费开具发票的前提是案涉存量住房买卖经某房产经纪公司提供中介服务已经完成交易。再次，某房产经纪公司已向客户明示交易完成后出具发票的理由之一包括如交易没有完成及时向客户退还服务费的承诺。因此，在王某某没有提供相反证据的情况下，可以认定某房产经纪公司在交易完成后开具发票具有正当理由。

附加不合理交易条件，其本质与搭售行为并无区别，都是将其在相关市场上的竞争优势，不公平地进行扩大，因此反垄断法予以明文禁止。在反垄断实践中，比较常见的附加不合理交易条件情形包括对交易条件、服务方式、付款方式、售后保障等附加不合理限制，在交易价格之外索取缺乏合理依据的费用或者利益，与所涉交易缺乏关联性的交易条件等。具体到房产经纪服务领域，在个案中应当重点审查被诉经营者是否跨越由其房产经纪服务特点所决定市场力量的界限，是否给现实或潜在其他房产经纪服务提供者施加足够强大的竞争约束，是否最终造成反竞争效果。

总之，虽然一审法院和二审法院对本案相关市场的界定以及某房产经纪公司是否具有市场支配地位的认定不尽一致，但根据在案证据，本案被诉行为均不构成反垄断法所禁止的滥用市场支配地位行为。因此，对本案涉及的不公平高价销售商品、搭售商品和附加不合理交易条件等被诉行为进行分析并得出此等结论，对于统一房产经纪服务领域的反垄断裁判规则、统一房产经纪服务行业的反垄断合规标准、规范房产经纪服务提供者的日常经营、稳定潜在反垄断诉讼当事人预期等均具有现实意义。

滥用市场支配地位是一种比较常见的、典型的垄断行为，但反垄断法禁止的不是市场支配地位本身，而是对市场支配地位的滥用行为。出于对经济效率、消费者利益保护等方面的考量，反垄断法专门将正当理由设定为滥用市场支配地位行为的抗辩理由。依据反垄断法和审判实践，判断经营者是否构成滥用市场支配地位，通常需要判断被诉经营者是否具有市场支配地位、被诉经营者是否存在滥用行为、被诉经营者提出的抗辩理由是否成立。因此，判定被诉经营者是否构成滥用市场支配地位，特别是认定被诉经营者具有市场支配地位且初步判断存在滥用行为的，要更加注重分析被诉行为是否存在正当理由、是否具有反竞争效果，最终综合判定被诉经营者是否滥用市场支配地位，如此才能真正契合反垄断法的立法目的。

（中国应用法学研究所互联网司法研究中心主任 宋建宝）